Ekonomické vyhodnocení městských pozemků a zemědělských

Jako právní úpravy půdního otázky a optimalizovaný proces prodeje (prodej) oblasti. V této souvislosti se stává relevantní otázku, kolik by to mělo stát. A v tomto případě přichází na pomoc ekonomické ocenění pozemků.

obecné informace

Je těžké přehánět, jak důležité je komplexní analýza půdního fondu. Koneckonců, ekonomické hodnocení - je klíčovým faktorem ve smlouvě. Nezáleží na tom, co bude - za účelem prodeje nebo pronájmu, ale kupující a prodávající zájem o artikulaci nejoptimálnější pro každou cenu. Pro dosažení nejlepších výsledků, seznámení se vyskytuje jak s různými záznamy, a přímo na místě. Po tom všem, a to i v případě, že své výhodné poloze země mohou být kontaminovány, mají skryté vady nebo jistou specifičnost užívání. Proto je pro každý případ zvolen konkrétní seznam metod a analytických postupů. To vám umožní získat co nejvíce objektivní posouzení nákladů. Aby nedocházelo k chybám při výpočtu běžně používaných software.

Co je zahrnuto?

Když držel normativní peněžní ocenění pozemků, je považován nejen náklady přímo na místě, ale domy, které jsou nainstalovány na něm. Je to všechno stejné je odhadována na základě aktuální situace na trhu. Ekonomická ocenění pozemků v zemědělském sektoru zahrnuje účetnictví a stávající infrastruktury a stávající katastrální plán. Můžeme tedy již předem spočítat, který bude muset vynaložit více, a to již ve svém konečném stavu - stačí přijít a udělat to. Ve skutečnosti, po získání výhod lze realizovat na neomezenou dobu. To je důležitý rozdíl od jiných pozemků aktiv s určitou životnost. Z tohoto důvodu, s přihlédnutím k perspektivu a bere v úvahu rozmanitost přírodních zdrojů, a blízkost, velikost populace, a co je ještě třeba vzít a jak je prospěšné.

Specifika Ruské federace

Když je ekonomická ocenění pozemků, je třeba se zaměřit na zvláštní úlohu státu. Je třeba vytvořit legislativní základ pro budoucí použití tak, aby racionalizovat zachování a využití zdrojů, zvyšuje úrodnost půdy, pracovat na reprodukci půdy a udržet příznivé životní podmínky pro lidi. To je zvláště důležité v městských oblastech. V praxi se na trhu s pozemky v Rusku je obtížné objektivně posoudit vzhledem k řadě faktorů:

1. Zaostalost právních předpisů a regulačního rámce.
2. Nerozvinutost trhu s půdou v celé zemi.
3. Specifika konkrétního objektu.

V tomto případě je možné, a že regulační peněžní hodnota pozemků bude se značnými chybami. Zvláště akutní problém v městském prostředí. To je dost otevřít noviny, jak si můžete přečíst o různých podvodných nebo odvětví se nacházejí v centru obce a zhoršující se ekologické situace zde. Ukazatele ekonomické oceňování pozemků rovněž umožňuje získat maximální účinnost od pokládáním na určitém území.

Jak se to provádí?

Jak by mohla vypadat ekonomické ocenění pozemků v zemědělství nebo ve městě? Zpočátku určen právní režim. Tím mám na mysli řízení s účelem, vlastnictví a svolení k použití. Pojďme se podívat na každou položku zvlášť. To znamená, že účel - je stanovena zákonem a předpisy pořadí, limit a provozních podmínek území podle konkrétní účel v rámci určité kategorie. Celkem v Rusku mají sedm. Formami vlastnictví - půda může být v moci státu, obcí, soukromých osob a dalších pracovníků. O povolení - pak je tu řada omezení. Tak například, občané cizích států nesmí převést pozemky přiléhající k hranici. To samé platí i pro některé další speciální zóny.

Který je vhodný?

Ekonomické zhodnocení zemědělské půdy může být provedena pouze na část, která je ve veřejném oběhu. Nejoblíbenější, pokud jde o použití soukromého práva. Ale to není jediná možnost, pokud jde o vlastnictví. Není nutné ještě, a zapomenout, že existuje právo na neustálém použití v obecním nebo státním vlastnictví. V takových případech je půda patří k orgánům a vládám a federálních státních podniků. Pozemek s takovým stavem nemůže být učiní kapitál komerčních organizací. Ale lze pronajmout. V takových případech omezené použití v souladu s podmínkami dohody uzavřené v čase. Tam jsou předepisovány a dispoziční právo. Ekonomické vyhodnocení městských pozemků v takových případech je požadována kapitalizace příjmů, které obdrží pronajímatel na základě schopnosti provádění činností as přihlédnutím k jeho umístění.

Znaky státní nebo obecní pozemky

Jejich použití na úvěr je specifický bod: není dovoleno změnit svůj zamýšlený účel. Ale to není jediná podmínka. Při posuzování zemědělské půdy nebo průmyslových oblastí města, musíme následovat více takových omezení:

1. Je zakázáno používat stránky takovým způsobem, aby to vedlo ke zhoršení životního prostředí, snížení úrodnosti půdy a podmínkách degradace půdy.
2. Nemůžete provádět činnost v oblastech, které nejsou určeny pro tento účel. Tak například, zemědělská půda nemůže postavit budovu.
3. Je zakázáno prodávat a nájemné.
4. Další požadavky stanovené federálních zákonů a dalších normativních právních aktů tvořících subjektů RF a místních samospráv.

Příslušná povolení vydané orgány v příslušných dokumentech. Toto vezme v úvahu hlavní cíle ekonomického oceňování pozemků, které vám umožní se rozhodnout, kolik z nich bude převedena. Takže pro zemědělství vydávat nominální hodnotu (z hlediska zisku), ale produkce ropy a nerostných surovin - to je docela jiná věc.

Formy hodnocení

Aby bylo možné pochopit, o kolik to stojí určitou oblast pomocí několika různých přístupů. Zobecnění metody oceňování pozemků:

1. Katastrální přístup. Tato definice hodnoty všech pozemků v intravilánu administrativní-územní jednotky (kraj, okres, město, obec). V takových případech je hodnota dát na nástroji se vypočítá matematický vztah (tj., 100 ar odhaduje na 10 tisíc, pak - to je 100 str.).
2. Jeden odhad. Tento přístup se používá ke stanovení tržní hodnoty pozemku věnovaném data (tj dnem, kdy nezávislí odborníci dávají své stanovisko k jeho vizi, jak zaplatit za místo).

Pro dosažení nejlepších výsledků, to je děláno s kombinací tří metod: náklady, srovnávací a příjmů. Výsledná hodnota je definována jako náklady. Pojďme se trochu o nich podrobně.

tři metody

Zpočátku, pojďme vzít na vědomí ziskovosti. Je velmi významné pro podnikání, protože to vám umožní posoudit hodnotu pozemku na základě výše zisku, který chce získat potenciální kupce. Výnosový přístup je založen na třech principech:

1. Očekávání.
2. Nejefektivnější využití.
3. Substituce.

Je pravidlem, že investoři a podnikatelé získat pozemek za účelem získání příjmu hotovosti nebo jiné výhody. Proto je největší metoda úrokový výnos pro ně. Srovnávací se používá v zemích, kde je rozvinutý trh s pozemky, a cena je stanovena na základě nákladů na jiných místech. Přístup nákladů poskytuje posouzení z pozice, která na území nebude zaplacena více peněz, než budou použity na výstavbu všech potřebných zařízení.

závěr

Bez ohledu na to, zda má nebo nemá provádět ekonomické vyhodnocení městských pozemků nebo venkovských, průmyslové nebo zemědělské účely, je třeba připomenout, že obecný přístup k této věci sám. A musíme držet přijímání protokolů dodržovat při vyhodnocování řešení by neměla být zrušena.